Demographischer Wandel wirkt sich auf Immobilienwerte aus

„Altenrepublik“ Deutschland

Die hohe Geburtenrate der sog. Babyboomer-Generation stellt in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland eine absolute Ausnahme dar. Forscher sprechen in diesem Zusammenhang sogar von einem singulären Ereignis, welches nur unter den spezifischen Voraussetzungen des noch jungen Nachkriegsdeutschland bestehen konnte. Aus diesem Grund bilden die „Boomer“ heutzutage die mit Abstand größte Gruppe innerhalb der Senioren, ergänzt durch die letzten Vertreter der Kriegs- und Vorkriegsgeneration. Anteilig machen die 60-bis 100-Jährigen rund 30 Prozent der Gesamtbevölkerung aus. Zum direkten Vergleich: Die unter 18-Jährigen stellen gerade einmal 16,8 Prozent. Der Altersmedian entspricht (je nach Methodik) zwischen 44,8 und 47,8 Jahren, womit Deutschland im weltweiten Vergleich auf Platz zwei oder drei liegt.

Das Erbe der Boomer-Generation

Mit dem steigenden Anteil älterer Menschen wird sich die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und altersgerechten Wohnkonzepten erhöhen. Hier eröffnen sich neue Chancen für den Immobilienmarkt, aber auch Anpassungsbedarf bei bestehenden Wohnobjekten. Auf diese Entwicklung könnte nämlich eine zunehmende Umnutzung von Bestandsimmobilien folgen. Auffällig ist die hohe Bautätigkeit der älteren Generationen. Wurden in Westdeutschland 1978 noch fast 240.000 Wohnhäuser fertiggestellt, waren es 2012 nur noch etwa 82.500. Früher wurde vor allem in ländlichen Gebieten gebaut, die zum damaligen Zeitpunkt über eine gute infrastrukturelle Anbindung verfügten. Zudem brachen die Babyboomer als erste Generation mit dem Konzept des Mehrfamilienhauses. Stattdessen baute man vor allem Einfamilienhäuser für Kleinfamilien. Die Konsequenz ist, dass insbesondere in urbanen Gebieten ausreichend bezahlbarer Wohnraum fehlt, während auf dem Land bald schon ein Überschuss bestehen könnte. Dadurch wird sich der Strukturwandel regional ganz unterschiedlich manifestieren. In den großen deutschen Ballungszentren ist weder kurz- noch langfristig mit einer Abnahme der Nachfrage zu rechnen.

Nachhaltigkeit wird zunehmend wichtiger

Experten nutzen für die Immobilienbewertung mindestens eines von drei Verfahren. Für Wohnimmobilien greifen Gutachter meistens aus das Vergleichswertverfahren zurück. Bei diesem werden Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen, die sich in der näheren Umgebung der zu bewertenden Immobilie befinden und kürzlich verkauft wurden. Es kommt jedoch vor, dass kein aussagekräftiger Vergleich möglich ist. Dann bietet sich das Sachwertverfahren an, welches sich an den Baukosten unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren orientiert. Soll die Immobilie vermietet werden, eignet sich außerdem das Ertragswertverfahren. Grundsätzlich bezieht ein Sachverständiger bestimmte Merkmale wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr eines Objekts mit ein. Auch die Grundstücksgröße wird berücksichtigt.

Früher oft vernachlässigt, doch heute immer wichtiger, ist der Aspekt der Nachhaltigkeit. Ausschlaggebend ist hier vor allem die Energieklasse. „Nur 13 Prozent der Immobilien haben eine Energieklasse von A+, A oder B, ergab eine Umfrage aus dem Jahr 2021. Rund 75 Prozent aller Immobilien weisen eine Energieklasse von D oder niedriger auf“, merkt André Heid an. Der Immobilienexperte sieht hier dringenden Handlungsbedarf, wenn ein baldiger Wertverlust abgewendet werden soll. In Anbetracht des kommenden Heizungsgesetzes liebäugeln viele Eigenheimbesitzer mit dem Verkauf, doch bereits jetzt lohnt sich die Sanierung oft mehr, weil ausstehende Modernisierungsmaßnahmen den Kaufpreis massiv drücken können.

21.06.2023