Wohnen in der Stadt oder auf dem Land?

In den großen Metropolen hat man dennoch das Gefühl, dass der Zuzug von Menschen ungebrochen ist, die Viertel eher wachsen und sich die Stadtgrenzen nach außen verschieben. Herrscht nun also eher eine Stadt- oder Landflucht? Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten. Umfangreiche Analysen des BBSR zeigen hier deutliche regionale Unterschiede.

Die aktuelle Lage

In den letzten Jahren sind die deutschen Großstädte, und hierbei vor allem die sieben bevölkerungsreichsten, städtebaulich verdichtet worden. Ehemalige Gewerbeflächen konnten für die Schaffung von Wohnraum umgenutzt werden, um auf die höhere Nachfrage zu reagieren. Vor allem die zentralen Wohnlagen sind begehrt und dementsprechend teuer. Alle größeren Städte sind von den steigenden Immobilienpreisen betroffen und viele Viertel sind einem Gentrifizierungsprozess unterworfen worden.

Die Raumknappheit und kaum bezahlbare Mieten oder Immobilien haben dazu geführt, dass die Städte nach außen wachsen müssen und sich ein Zuzug in den Randgebieten verstärkt. Ein weiterer Indikator für die Bevölkerungsbewegungen ist die Leerstandsquote. Laut Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) gab es 2016 in den „neuen” Bundesländern einen signifikant höheren Leerstand (rund 8,3 Prozent) als in den „alten” Bundesländern (rund 1,9 Prozent).

Die sogenannten Schwarmstädte profitieren von der Bevölkerungsverschiebung. Durch ihre Nähe zu den Metropolen ziehen immer mehr Menschen dort hin, weil Wohnraum günstiger ist und dennoch eine komfortable Infrastruktur genutzt werden kann. Vor allem jüngere Personen im Alter zwischen 20 bis 34 Jahren sind für den Zuwachs verantwortlich. In bestimmten Städten hat sich diese Bevölkerungsgruppe nahezu verdoppelt und das in einem Zeitraum von lediglich fünf Jahren.

Immobilienbranche im Wandel

Die Veränderungen stellen eine große Herausforderung für die Immobilien- und Bauwirtschaft dar. Bundesweit sind die Metropolregionen mittlerweile von einer Wohnungsknappheit betroffen. Denn auch ostdeutsche Großstädte wie Dresden, Leipzig oder Jena sind attraktiv und beliebt.
Große und mittelgroße Städte wachsen überwiegend in die Breite. Die bislang eindeutigen Stadtgrenzen verschwimmen dabei zunehmend, etwa auch durch eine gut vernetzte Verkehrsstruktur. Gleichzeitig kämpfen strukturschwache Regionen wie weite Teile der ostdeutschen Bundesländer, bestimmte Gemeinden in Rheinland-Pfalz oder die Region um Bielefeld und Paderborn mit einem wachsenden Leerstand.

Der BBSR analysiert zudem regelmäßig die Transaktionen auf dem Immobilienmarkt. Hier zeigt sich eine deutliche Abnahme des Handelsvolumens deutscher Mietwohnungsportfolios. Zählten die Jahre 2010 bis 2015 zu den umsatzstärksten mit über 300.000 Transaktionen, sank die Zahl 2016 auf unter 100.000. Viele börsennotierte Wohnungsunternehmen sind in den letzten Jahren durch den Einstieg internationaler Investoren verkauft oder von größeren Gruppen übernommen worden, so Ergebnisse der BBSR.

Interessant ist ebenfalls, dass sich die Immobilientransaktionen auf ganz bestimmte Regionen in Deutschland konzentrieren (Zeitraum von 1999 bis 2016, Verkäufe großer Wohnungsbestände ab 800 Wohneinheiten):

• Nordrhein-Westfalen (28 Prozent)
• Berlin (24 Prozent)
• Sachsen und Niedersachsen (jeweils 8 Prozent)
• Schleswig-Holstein (7 Prozent)

Im Gesamtvolumen der Transaktionen spielen allerdings nach wie vor kleine Transaktionen (Bestände zwischen 100 und 800 Wohnungen) eine große Rolle.

Zukunftskonzepte gefragt

Einer der wichtigsten Gründe für das Einbrechen der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt ist das Fehlen geeigneter Portfolios. Dies spiegelt die angespannte Situation wider, denn immer noch ist die Nachfrage nach Wohnraum oder Immobilien größer als das Angebot. Vor allem bezahlbare Räumlichkeiten gibt es zu wenig.

Ein deutliches Beispiel dafür ist der rapide Anstieg der Menschen in Deutschland, die gar keine Wohnung haben und auf der Straße leben müssen. Im Vergleich zu 2014 stieg diese Zahl um über 30 Prozent im Jahr 2016, so die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAG W). Zwar ist hier auch die Zuwanderung mit eine der Ursachen, dennoch sank der Bestand an Sozialwohnungen in den letzten zwei Jahrzehnten um rund 60 Prozent.

Derzeit werde vor allem im falschen Segment und an den falschen Stellen gebaut, so Experten des Immobilienmarktes. Es entstehen immer noch zu wenige kleine Wohnungen und Apartments abseits des Luxussegments. Die Metropolen, aber auch die umliegenden Regionen und Schwarmstädte müssen sich sinnvolle Konzepte überlegen um diesen Missstand schnellstmöglich auszugleichen. Dabei gibt es verschiedene Herausforderungen zu bewältigen:

• Suchen und Bereitstellen geeigneter Bauflächen
• Schaffung (finanziell) attraktiven Wohnraums
• Schaffung einer attraktiven Infrastruktur und Vernetzung mit den wirtschaftlichen Zentren

Wohnen auf dem Land

Durch die steigenden Wohnungspreise und fehlenden Baumöglichkeiten in den Großstädten bleibt für viele nur die Flucht ins Umland. Zwar tun sich einige eingefleischte Städter schwer mit der plötzlichen Ruhe und Abgeschiedenheit, doch das Landleben hat auch einige Vorteile.

Komfortkriterium Natur

Zunächst einmal zählt hierzu die Nähe zur Natur. Eine geringere Schadstoffbelastung, größere Freiräume, umfangreiche Grünflächen, kurz: Naherholung direkt vor der Haustür. Hier liegt allein der Horizont schon um einiges tiefer, denn die Bebauung überschreitet nur selten die Grenze von drei Stockwerken. Die Grundstücksflächen sind im Schnitt um einiges Größer, was zudem bedeutet, dass eine umfangreicherer privater Rückzugsraum zur Verfügung steht.

Vor allem Familien mit Kindern entscheiden sich oft für ein Leben auf dem Land, da der Nachwuchs dort mehr Platz zur Entfaltung auch im öffentlichen Raum vorfindet. Je nach Alter können die Kleinen auch einmal unbeaufsichtigt im Garten spielen.

In Zeiten zunehmender körperlicher Beschwerden wie Allergien oder chronischer Erkrankungen aufgrund von Lärm- oder Umweltbelastungen und anderen Einflüssen des Lebensumfeldes ist der Rückzug ins Grüne ebenfalls eine sinnvolle Alternative.

Infrastrukturelle Nachteile

Nachteile ergeben sich hingegen im Bereich der Mobilität und der grundsätzlichen infrastrukturellen Versorgung. Je nach Wohnort muss gegebenenfalls in eine weiter entfernte Stadt zur Arbeit gependelt werden. Dies ist mit einem zusätzlichen Zeitaufwand verbunden. Auch die Versorgung mit dem öffentlichen Nahverkehr ist nicht immer gut ausgebaut. Zusätzliche Umstiegspunkte machen die Nutzung des ÖPNV zusätzlich unattraktiv. Fehlen zudem die Möglichkeiten in der näheren Umgebung einzukaufen oder zum Arzt zu gehen, ist man beinahe unumgänglich auf einen eigenen PKW angewiesen.

Ein weiterer Punkt ist die aktuelle Situation mit verfügbaren Internetanschlüssen abseits der Großstädte. In einigen ländlichen Regionen hinkt der Breitbandausbau noch hinterher, was für viele Menschen heute als Standortnachteil zählt. Ohne schnelles Internet sind die Ortschaften im Grünen für einige sehr unattraktiv, vor allem Firmen wählen dann eher einen Standort mit besserem Anschluss.

Auch hier sind die Gemeinden gefragt, den schleppenden Ausbau durch eigene Initiativen voranzutreiben, wenn sie den Anschluss an die Digitalisierung nicht verpassen und als Wohnort attraktiv bleiben wollen. Der Mobilfunkstandard LTE könnte hier eine mögliche Alternative darstellen. Der Ausbau ist in diesem Bereich bereits viel weiter vorangeschritten. Statt dem Verlegen teurer Glasfaserkabel in der Erde ist das schnelle Internet über die passenden Endgeräte kostengünstig verfügbar.

Die verschiedenen Anbieter haben inzwischen Tarife in ihrem Portfolio, die das Surfen über die Mobilfunkverbindung auch preislich bezahlbar machen. Abhängig vom persönlichen Bedarf kann dann das passende Paket gewählt werden. Datenintensive Anwendungen wie Musik hören oder Videos streamen verschlingen hier allerdings schnell mehrere Megabyte.

Immobilienpreise auf dem Land

Nicht nur die Kosten für den Kauf einer Immobilie, auch die Mietpreise sinken in der Regel, je weiter man sich vom Zentrum einer Metropole entfernt. Laut Forschungsinstitut empirica ist eine Wohnung in den westdeutschen Städten rund 27 Prozent teurer als in den umliegenden Landkreisen. Je nach Standort gibt es zwischen Großstadt und Umland noch größere Unterschiede.

Wer selbst bauen möchte, wird auf dem Land ebenfalls leichter fündig. Im Gegensatz zu den verdichteten Metropolen stehen hier noch Flächen zur Neuerschließung und Bebauung zur Verfügung.

Was viele allerdings nicht beachten, ist die Kalkulation der Mobilitätskosten in diese Rechnung miteinzubeziehen. Denn oftmals ist vor Ort kein Arbeitsplatz vorhanden. Für den Beruf muss dann gependelt werden, was nicht selten mit hohen regelmäßigen Ausgaben verbunden ist. Sei es für Benzin oder die Fahrkarte des ÖPNV. In manchen Fällen kann das Wohnen im Grünen dann durchaus teurer werden als in der Stadt.

Auch hier bestimmen Angebot und Nachfrage die Marktpreise. Während in strukturschwachen Regionen die Preise weiter fallen, ziehen die Kosten für Miete oder Wohneigentum in Regionen nahe den Metropolen an. Je besser die Anbindung und die Infrastruktur, umso teurer wird auch dort der Wohnraum.

Wo hört Land auf, wo fängt Stadt an?

Durch das Wachsen der „Speckgürtel” entstehen immer mehr sogenannte Metropolregionen. Kleinere Städte, die sich in attraktiver Nähe zu den wirtschaftlichen Zentren wie Berlin, München oder Frankfurt befinden, wachsen. Dadurch verdichtet sich auch der ländliche Raum.

Die Art der städtebaulichen Entwicklung spielt bei der attraktiven Gestaltung der sich verändernden Lebensräume dann eine wichtige Rolle. Viele Ortschaften können sich einen dörflichen Charakter bewahren, etwa mit einem schönen Zentrum und gewinnen durch den Ausbau der Infrastruktur an Anziehungskraft. Andere hingegen werden durch ungeschickte Planung von Straßen zergliedert und der öffentlichen Raumes für Menschen wird dem Verkehr geopfert.

Wachsen kleinere Städte durch den Flächenverbrauch, wachsen einzelne Ortschaften oftmals auch zusammen. Die Grenzen zwischen den verschiedenen Gemeinden verschwimmen. Solche Ballungsräume sorgen einerseits durch den Zuzug für eine Verjüngung der Altersstruktur, Kritiker bemängeln allerdings auch, dass die Wohngegenden dadurch auch anonymer werden.

Wohnen in der Stadt

Wer in der Stadt oder einer der großen deutschen Metropolen noch bezahlbaren Wohnraum findet, profitiert dort von verschiedenen Annehmlichkeiten wie der guten Infrastruktur oder guten Jobmöglichkeiten. Allerdings ist der Wohnraum oft eng und die Menschen müssen sich einschränken oder Kompromisse eingehen.

Komfortkriterium Infrastruktur

Großstädte sind in vielerlei Hinsicht attraktiv. Die kurzen Wege sind ein großer Vorteil des urbanen Lebens. Nicht nur eine große Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten, bei der medizinischen Versorgung oder Bildung können hier genannt werden.

Oftmals ist im Alltag gar kein eigenes Auto mehr notwendig, weil alle wichtigen Anlaufpunkte zu Fuß oder mit einem dichten Netz des ÖPNV erreicht werden können. Hinzu kommt die gute Vernetzung mit dem Rest der Welt etwa über schnelle ICE-Strecken der Bahn oder einem internationalen Flughafen vor Ort.

Für viele ist es gerade die Wahlmöglichkeit in den verschiedensten Bereichen, was einen Lebensmittelpunkt in der Metropole so erstrebenswert macht. Dass vor allem so viele junge Menschen in die Städte strömen ist zum großen Teil der Tatsache geschuldet, dass hier umfangreiche Bildungs- und Beschäftigungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Verschiedene Hochschulen und Forschungseinrichtungen ziehen schlaue Köpfe aus der ganzen Welt an. Anspruchsvolle und gut bezahlte Tätigkeiten in renommierten Unternehmen finden sich ebenfalls vorwiegend in den wirtschaftlichen Ballungsräumen. Die zunehmende Vernetzung von höheren Bildungseinrichtungen mit Industrie oder Handel machen den Berufseinstieg leichter. Auch das kulturelle Leben ist für einige ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Wohnortes.

Gesundheitliche Nachteile

Städter müssen allerdings mit einer höheren Belastung durch Abgase oder Lärm rechnen. Gerade die Metropolregionen und Großstädte sind größeren Feinstaubemissionen ausgesetzt. Verschiedene gesundheitliche Risiken sind die Folge davon. Dabei ist die Luftverschmutzung nicht der einzige Nachteil.

Auch die Lärmbelastung ist in der Stadt im Schnitt größer. Je dichter die Wohnung an großen Kreuzungen oder stark befahrenen Straßen liegt, umso höher der ständige Lärmpegel. Hinzu kommt, dass die Geräuschkulisse auch nachts nicht unbedingt abklingt. Zum einen herrscht auf wichtigen Strecken dann immer noch viel Verkehr, zum anderen wird es gerade in Szenevierteln gegen Abend bis spät nachts häufig laut auf den Straßen durch die Besucher von Bars und Kneipen.

Der deutsche Psychiater, Stressforscher und Autor Mazda Adli zeigt in seinem Buch „Stress and the City” noch ein weiteres gesundheitliches Risiko auf: Negative Auswirkungen auf unsere Psyche. Die Hektik, der Verkehr und die allgemeine Reizdichte in den Großstädten sorgt oftmals für typische Stresssymptome. Laut Forschungen reagieren die Gehirne von Stadtbewohnern empfindlicher auf Stress als Landbewohner.

„Wir finden eine Häufung von Stressfolgeerkrankungen bei Stadtbewohnern. Dazu gehören zum Beispiel die Depressionen, anderthalb mal so häufig in der Stadt im Vergleich zum Land, oder auch die Schizophrenie, doppelt so häufig bei Stadtbewohnern”, so Adli in einem Interview. Für viele ist auch die soziale Isolation durch die Anonymität, trotz der räumlichen Nähe zu Nachbarn, ein Problem. Hinzu kommen beengte oder fehlende Rückzugsmöglichkeiten, sowohl beim eigenen Wohnraum als auch in Form öffentlicher Naherholungsgebiete.

Auch hier können die Städte mit verschiedenen Konzepten entgegenwirken. Urbane Grünzonen oder vertikale Gärten an Hausfassaden sorgen einerseits als Luftfilter oder können auch als natürliche Geräuschbarriere wirken.

Immobilienpreise in der Stadt

Das Statistische Bundesamt untersucht regelmäßig alle vier Jahre die Preise auf dem Immobilienmarkt. In den großen deutschen Metropolen finden sich unter den Bewohnern im Schnitt weniger Eigentümer einer Wohnimmobilie als auf dem Land. Berlin lag bei den letzten Erhebungen auf dem letzten Platz mit einer Quote von 14,2 Prozent. Am meisten Eigentümer finden sich im Saarland (62,6 Prozent).

Interessant sind auch die unterschiedlichen Wohnungsgrößen, die im Schnitt ermittelt wurden. Spitzenreiter mit einer durchschnittlichen Größe von 107,2 Quadratmetern ist hier Rheinland-Pfalz. Auch hier bildet die Hauptstadt das Schlusslicht mit einer mittleren Wohnfläche von 69,8 Quadratmetern.

Ausschlaggebend für diese großen regionalen Unterschiede sind wieder einmal die jeweiligen Kosten für den Wohnraum. Laut des Miet- und Kaufpreis-Rankings des Forschungsinstituts empirica stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen dabei vor allem in einer Großstadt besonders stark an: München. Hier mussten 2016 rund 7.062 Euro ausgegeben werden. 2010 waren es noch 4.619 Euro gewesen. Diese Situation wird sich in einigen anderen Städten möglicherweise ähnlich zeigen.

Fazit

Ob wir es in Deutschland mit einer Stadt- oder Landflucht zu tun haben, hängt von unterschiedlichen Kriterien ab und muss je nach Region anders beantwortet werden. Durch die steigenden Preise für Wohnraum in den Großstädten wachsen viele kleinere Ortschaften und Gemeinden zu neuen Metropolregionen zusammen. Sie werden zunehmend attraktiv, einerseits durch eine gut ausgebaute Infrastruktur, andererseits durch derzeit noch bezahlbare Mieten oder Kosten für eine eigene Immobilie.

Verlierer sind besonders strukturschwache Regionen, in denen es vor allem an Arbeits- und Bildungsmöglichkeiten mangelt. Hier sorgt der Wegzug der jüngeren Generationen für eine Veralterung der Bewohnerstruktur. Große Leerstände und ein wenig attraktives Umfeld lassen die Situationen noch schwieriger werden.

Gewinner hingegen können die mittelgroßen Städte sein, die als Einzugsgebiete der großen wirtschaftlichen Zentren für viele als gute Alternative gewählt werden. Allerdings müssen sich diese Regionen den vielfältigen Herausforderungen stellen und sinnvolle städtebauliche Konzepte und Maßnahmen in die Wege leiten, um weiterhin konkurrenzfähig zu sein.

Ob ein Mensch schließlich lieber auf dem Land oder in der Stadt lebt, hängt nicht zuletzt auch von persönlichen Präferenzen ab. Manche brauchen den Trubel und die Abwechslung, um sich wohl zu fühlen und schätzen die vielen Möglichkeiten, die eine Großstadt etwa auch im Freizeitbereich bietet. Andere hingegen suchen die Nähe zur Natur und kommen in der ständigen Hektik einer Metropole einfach nicht zur Ruhe. Dieses Kriterium ist ebenfalls wichtig bei der Wahl des individuellen Wohn- und Lebensmittelpunkts.

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