Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienwert auf lange Sicht

Der vdp-Preisindex zeigt seit einiger Zeit steil nach oben. Teuerungen von sechs bis acht Prozent waren in den letzten Jahren keine Seltenheit. Wenn hohe Hauspreise einen Teil des Zinsvorteils auffressen, stellt sich natürlich eine Frage: Ist die Entwicklung des Immobilienwerts nachhaltig? Wer das Haus oder die Wohnung selbst nutzt, sieht nur den Kaufpreis und belässt es dabei. Spielen andere Gedanken, wie die Betrachtung der Immobilie als Investitionsobjekt, eine Rolle, drängen sich verschiedene Faktoren in den Vordergrund. Lage oder Zustand der Immobilie sind zwei wichtige Einflussgrößen. Aber auch die Themen Barrierefreiheit oder der kommunale Raumentwicklungsplan dürfen nicht vollkommen ausgeblendet werden.

Selbstnutzer oder Investor: Unterschiedliche Sichtweisen

Immobilien werden aus zwei Gründen erworben:

1. Zur Selbstnutzung
2. Als Investitionsobjekt

Übergänge können dabei durchaus fließend sein. Wer im Haus oder der Wohnung lebt und durch einen Jobwechsel umziehen muss, kann die Immobilie vermieten. Auf der anderen Seite kann ein Vermieter im Mehrfamilienhaus eine Wohnung beziehen oder Gewerberäume nutzen. So lassen sich Mieteinnahmen erzielen und zusätzlich auch mietfrei wohnen oder arbeiten.

Trotz dieser Überschneidungen sehen Investoren und Selbstnutzer Immobilien im Regelfall aus unterschiedlichen Blickwinkeln. Eigenheimbesitzer verfolgen im Regelfall zwei Ziele:

• Unabhängigkeit von Mietzahlungen
• Vermögensaufbau für den Ruhestand

Zwar wird über Jahre der Immobilienkredit abgetragen. Früher oder später fließen die fiktiven Mietkosten allerdings ins eigene Portemonnaie. Von diesem Standpunkt aus betrachtet ist der Immobilienwert, oder vielmehr die zukünftige Entwicklung, sehr viel stärker zu vernachlässigen als im Rahmen eines Investitionsprojekts.

Für Investoren geht es bei Immobilien letztlich um zwei wesentliche Aspekte.

• Wie hoch sind die Mittelrückflüsse aus Mieten?
• In welcher Höhe steigt der Wert der Immobilie?

Beide Punkte sind aus investitionsplanerischer Sicht von erheblicher Bedeutung. Der Immobilienwert und dessen Entwicklung werden hier sehr genau betrachtet.

Die Lage: Ein entscheidender Faktor?

Was hat besonders viel Auswirkung auf den Wert einer Immobilie? Zu den wesentlichen Kriterien gehört nach wie vor die Lage. Diese setzt sich aus zwei Kriterien zusammen:

1. Geografie
2. Umfeld

Die Geografie zielt auf den direkten Standort ab, etwa ob eine Immobilie im ländlich geprägten Raum zu finden ist oder innerhalb eines Stadtgebiets. Zwischen diesen beiden Punkten entstehen Übergänge. Beispiel Dresden: Die sächsische Landeshauptstadt ist ein Boomtown, durch das Wachstum des industriellen Sektors. Die besten Lagen sind natürlich innenstadtnah zu finden. Allerdings zieht es gerade Familien in die umliegenden Kommunen, sprich aufs Land.

Wie kommt es dazu? Im sogenannten „Dresdener Speckgürtel“ hat in den letzten Jahren ein starker Ausbau der Infrastruktur stattgefunden. Die Anbindung der Stadt durch die Autobahnen A4 und A17 sowie die großen Bundesstraßen machen die Innenstadt und Gewerbezentren, wie die Standorte moderner Chipproduktion, in einem Radius von zehn bis 15 Kilometern um die Stadt erreichbar.

Dass Immobilien im Umfeld zunehmend gefragt sind, lässt sich an den gestiegenen Mieten und Immobilienpreisen ablesen. Ein Blick auf die Karte zeigt ebenfalls, welche Städte und Ballungszentren besonders beliebt sind. Entsprechend entwickeln sich dort die Preise auch stärker nach oben. In anderen, ländlicheren Regionen zeigt sich hingegen eine Stagnation oder die Preise sind gar rückläufig und die Immobilien verlieren dort langfristig an Wert.

Lagefaktoren: Von einfach bis gehoben

In die Festlegung des Immobilienwerts fließt das Wohnumfeld ein. Hier geht es um die infrastrukturelle Anbindung, sprich wie gut ist das Netz öffentlicher Verkehrsmittel ausgebaut oder ist ein eigenes Fahrzeug im Alltag notwendig. Auf der anderen Seite spielt bei den Lagefaktoren auch:

• der Zugang zum Einzelhandel
• das Thema Kinderbetreuungsmöglichkeiten
• die Nähe von Schulen
• das kulturelle und Freizeitangebot
• das Straßenbild

eine Rolle. In der Summe beeinflussen diese Lagefaktoren die Attraktivität einzelner Wohnlagen und Stadtviertel.

Gerade in Städten ist die Infrastruktur gut ausgebaut und Einzelhandelsgeschäfte sind meist an jeder Straßenecke zu finden. Auf der anderen Seite sind Themen wie:

• Kriminalität
• Altersstruktur
• Sozialstruktur

demografische Aspekte, welche die Attraktivität einzelner Lagen und damit den Immobilienwert beeinflussen. Auf dem Immobilienmarkt hat sich eine Einteilung in A,B,C und D Städte etabliert. Verantwortlich für die Einstufung ist der Informationsservice für Immobilien und Immobilienmärkte RIWIS.

Vor dem Hintergrund dieser Faktoren hat sich eine grobe Zuordnung der Wohnortlagen entwickelt:

1. Einfache Lagen

Stark verdichtete Bebauung wird von wenigen Grünanlagen durchsetzt. Gebäudezustand schlecht und Infrastruktur ausbaufähig. Straßenbild wirkt ungepflegt und die Wohnbereiche sind mit Gewerbe/Industrie durchsetzt, was den Wohnkomfort beeinträchtigt. Diese Faktoren müssen nicht zusammen auftreten, je nach geografischer Lage können wenige Faktoren ausreichend für die Definition einfacher Lagen sein.

2. Mittlere Lage

Im Innenstadtbereich starke Bebauung mit fehlenden Grünflächen. Gebäudesubstanz in gutem Zustand. In offener Bauweise werden mittlere Lagen über die Qualität der Infrastruktur und Einzelhandelsverfügbarkeit definiert.

3. Gute Lage

Der Zustand der Gebäude ist sehr gut – wie das allgemeine Straßenbild. Grün- und Freiflächen in Innenstädten sind vorhanden. Die Anbindung ist im Allgemeinen sehr gut. Sozialstruktur und Kriminalitätsaufkommen spiegeln ein gutes Image der Wohnlage wider. Hier wohnen Menschen sehr gerne, so dass die Lagen entsprechend begehrt und teuer sind.

Angesichts dieser Kategorisierung lässt sich sehr leicht nachvollziehen, wie differenziert eine Bewertung von Immobilien sein kann. Aber: Die Lage ist aus einem einfachen Grund ausschlaggebend. Den Zustand der Immobilie kann der Eigentümer verbessern, umsetzen lässt sich ein Gebäude nicht ohne Weiteres.

Angebot und Nachfrage: Die wichtigsten Kräfte auf dem Markt

Lage ist alles. Dieses Argument wird immer wieder ins Feld geführt, wenn es um die Bemessung des Immobilienwerts geht. In der Praxis ist die Wohnortlage durchaus ein wichtiger Faktor. In den letzten Jahren lässt sich ein Trend beobachten: Selbst in den einfachen Lagen legen die Preise zu. Diese Entwicklung hat eine Ursache. Mit den gesunkenen Zinsen für Baugeld entscheiden sich mehr Haushalte für Wohneigentum.

Die besten Adressen sind zu Beginn der Entwicklung sehr schnell vom Markt verschwunden. In den letzten Jahren hat sich das Interesse vieler Erwerber daher in die Peripherie verlagert. Mittlerweile legen Immobilienpreise selbst in vielen ländlichen Regionen deutlich zu.

Soll heißen: Angebot und Nachfrage tragen ihren Teil zum Immobilienwert bei. Verknappt sich das Angebot, legen die Preise pro Quadratmeter zu. Diese Entwicklung lässt sich zum Beispiel an der bayerischen Landeshauptstadt München beobachten. In den vergangenen Jahren hat die Zuwanderung zu einem Ansteigen der Einwohnerzahl geführt. Der knappe Wohnraum treibt Mieten und Immobilienpreise an. Diese Entwicklung wird sich verschärfen. München rechnet mit einem Wachstum auf mehr als 1,8 Millionen Menschen und bislang ist dafür noch nicht ausreichend Wohnraum vorhanden.

Blick in die Zukunft: Die Entwicklung kommender Jahre

Aktuell gehen die Immobilienpreise nach oben. Diese Aussage kann auf viele Regionen ausgedehnt werden. Der Trend ist in den letzten Monaten auch in mittelgroßen und Kleinstädten angekommen. Allerdings sind die aktuellen Entwicklungen nur eine Seite der Medaille.

Wer sich an eine Immobilie bindet, hat natürlich ein Interesse an Werterhalt bzw. im besten Fall eine Wertsteigerung. In diesem Zusammenhang muss eines klar sein: Um Immobilien mit einer schwarzen Null zu verkaufen, ist der reine Kaufpreis nicht ausreichend. Die Immobilie hat im Wert mindestens um die Kaufnebenkosten, also:

• Makler
• Grundbuchamt
• Notar
• Grunderwerbsteuer
• Zinskosten

zuzulegen. Nicht immer kann ein solches Ziel erreicht werden. Im Gegenteil, es kann durch verschiedene Faktoren zu einer Stagnation im Wertzuwachs oder sogar einem Abschlag kommen, vor allem, wenn sich verschiedene Umstände im Laufe der Zeit verändern.

Beispielsweise sind:

• Infrastruktur-Großprojekte
• Veränderungen der Sozialstruktur
• Ansteigen der Kriminalität
• Ansiedlung von Industrie

Störfaktoren. Wird in direkte Nachbarschaft eine Bundesautobahn errichtet oder der Flughafen erweitert, ist eine Immobilie schnell weniger gefragt. Damit verringert sich am Ende auch deren Wert.

Grundsätzlich sind solche Einflussfaktoren auf den Immobilienwert sehr schwierig in die Rechnung aufzunehmen. Niemand kann auf die kommenden 30 Jahre oder 40 Jahre in die Zukunft blicken. Allerdings sind kurz- bis mittelfristige Einschätzungen durchaus möglich, wenn die Bebauungs- und Entwicklungspläne der Gemeinden berücksichtigt werden. Gerade Großprojekte haben in der Regel mehrere Jahre bis manchmal Jahrzehnte Vorlaufzeit zwischen dem ersten Planungsbeschluss und der Fertigstellung.

Immobilie als Eigentum erwerben

Das Thema Immobilienwert ist für jeden Erwerber wichtig. Letztlich definiert sich hierüber der Kaufpreis. Eine Tatsache, die auch für den Neubau gilt. Hier bestimmt den Wert die Kombination aus:

• Bodenwert
• Baukosten
• Kaufnebenkosten.

Wer als Haushalt über den Bau oder Kauf des Eigenheims nachdenkt, muss sich Gedanken machen, wieviel in eine Immobilie investiert werden kann. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, vom vorhandenen Vermögen über das regelmäßig verfügbare Einkommen bis hin zu verschiedenen Kreditmodellen für die Finanzierung. Sämtliche Kriterien müssen bei der intensiven Vorplanung berücksichtigt werden.

Zum Vermögen zählen etwa auch Spar- und Bankeinlagen, die für den Erwerb eingesetzt werden können. Das Haushaltseinkommen gibt vor, welche Rate gestemmt werden kann. Beide Rechengrößen zusammen ergeben die Höhe des Darlehens, welches bedient werden kann. Darüber lässt sich berechnen, wie hoch die Investition in eine Immobilie maximal ausfallen darf.

Werterhaltung: Zustand und Pflege

Sehr gute bis gehobene mittlere Lagen machen Immobilien teuer, selbst wenn deren Zustand zu wünschen übriglässt. Ein schlechter Zustand führt aber in jedem Fall zu Abschlägen. Meist ist ein Neubau die teuerste Variante. Dies gilt speziell dann, wenn es sich um eine gehobene Ausstattung in Kombination mit einer sehr effizienten Bauweise handelt.

Sprich die Immobilie genügt hohen Anforderungen bei Dämmung und Nutzung regenerativer Energien. Letztere umfassen unter anderem:

1. Solarthermie
2. Wärmepumpen/Geothermie

Hier steigt der Immobilienwert schnell deutlich über den Durchschnitt. Dieser Faktor setzt sich sehr lange fort, da moderne Heizungsanlagen und Methoden zur Energieeinsparung im Regelfall auf Jahrzehnte an Lebensdauer ausgelegt sind.

Anders sieht es mit Aspekten der Inneneinrichtung aus. Hier beginnt der Zahn der Zeit sehr schnell zu nagen. Beispiel Bodenbelag: Das häufig verwendete Laminat hat oft eine durchschnittliche Lebensdauer von zehn Jahren und muss danach ersetzt werden. Etwas einfacher ist ein Parkettfußboden zu handhaben, der abgeschliffen und einfach neu versiegelt werden kann. Entsprechende Überlegungen zum Bodenbelag sorgen jedoch ebenfalls für eine unterschiedliche Werthaltigkeit. Diese kann wiederum bei einem späteren Verkauf sehr interessant werden.

Immobilie modernisieren: Wert steigern

Sobald eine Immobilie bewohnt/genutzt wird, verliert sie einen Teil ihres Substanzwerts. Wer als Eigentümer diesen Wertverlust nicht zu groß werden lassen will, kommt an Instandhaltungen und Modernisierungen nicht vorbei. Ein Fehler darf hier nicht gemacht werden, beides einander gleichzusetzen.

Instandhaltungen dienen immer dem Werterhalt. Bestes Beispiel ist der Ersatz einer seit Jahren in Benutzung befindlichen Duschkabine. Modernisierungen verfolgen das Ziel, die Immobilie aufzuwerten. Darunter fällt eine neue, bessere Dämmung oder der Einbau neuer Wärmeschutzverglasungen. Solche Maßnahmen erhöhen den Wohnkomfort und erhöhen den Wert. Ein Aspekt, der sowohl für Mietobjekte als auch Eigenheime gilt.

Mithilfe einer Modernisierung haben Eigentümer die Möglichkeit, den Wert der Immobilie zu erhöhen. Bezüglich der Finanzierung des Ganzen kann, neben dem klassischen Bankkredit, auch mit Förderungen gearbeitet werden. Unterstützung gibt es in diesem Zusammenhang beispielsweise seitens der KfW. Die Kreditanstalt greift nicht nur Bauherren beim Thema Energieeffizienz und Barrierefreiheit unter die Arme. Auch für den Bestand sind entsprechende Programme aufgelegt. Darüber hinaus lassen sich Zuschüsse, etwa seitens des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, realisieren.

Immobilienwert berechnen: Welche Verfahren gibt es?

Bisher ging es vordergründig um jene Faktoren, welche den Wert einer Immobilie aktuell und nachhaltig beeinflussen. Diese Rahmenbedingungen kennen ist eine Sache. Irgendwo muss letztlich aber auch eine Zahl auftauchen, welche den Wert des Objekts widerspiegelt. Die Immobilienwirtschaft hat verschiedene Verfahren entwickelt, mit deren Hilfe sich der Immobilienwert berechnen lässt:

• das Ertragswertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Vergleichsverfahren.

Vergleichswertverfahren im Überblick

Dabei ist das Vergleichsverfahren sicher eines der eingängigsten Verfahren. In § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung umrissen, zielt es, vereinfacht gesagt auf den Vergleich einer Immobilie mit ähnlichen verkauften Vergleichsobjekten ab.

Im Idealfall handelt es sich dabei um ähnliche Objekte in benachbarter Lage. Die Schwierigkeit bei der Anwendung dieses Verfahrens besteht darin, dass viele Immobilien und Grundstücke sehr individuelle Merkmale aufweisen, etwa in:

• Lage
• Bodenbeschaffenheit
• Baurecht

Aus diesem Grund wird im Vergleichswertverfahren auch mit einem umfassenden Katalog von Merkmalen gearbeitet, welche Zu- oder Abschläge nach sich ziehen.

Sachwertverfahren im Überblick

Eine Herausforderung in der Bewertung einer Immobilie stellen Objekte der Eigennutzung dar. Hier fehlt es an Mieterlösen als Rechengrößen. Das Sachwertverfahren zielt daher auf die Erstellungskosten/Neubaukosten für die Immobilie ab. Dabei gelten klar vorgegebene Regelungen und zu berücksichtigende Kriterien, die unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt sind (ImmoWertV §§ 21 bis 23).

Aus dieser Herangehensweise leitet sich auch die Namensgebung für das Verfahren ab. Beim Sachwertverfahren wird nicht nur berücksichtigt, wie der finanzielle Aufwand der „Wiederbeschaffung“ aussieht. Zum Abzug kommt die Nutzung des Objekts. Weiterhin werden im Bewertungsfaktoren weitere Einflussfaktoren berücksichtigt, welche Zu- oder Abschläge bedeuten können. Verbreitet ist im Übrigen die Praxis, dass Grundstücke selbstgenutzter Immobilien im Vergleichsverfahren bewertet, der reine Immobilienwert nach dem Sachwertverfahren ermittelt wird.

Ertragswertverfahren im Überblick

Mithilfe des Ertragswertverfahrens werden Mietobjekte bewertet. Dabei zielt die Betrachtung sehr stark auf die prognostizierten Erlöse ab. Generell fließen diese mit dem Bodenwert zusammen in die Rechnung ein. Zu berücksichtigen ist an dieser Stelle, dass bei der Bewertung einige werterhöhende Faktoren, aber auch wertmindernde Aspekte, einfließen können.

Achtung: Die Immobilienbewertung erfolgt immer nach Abzug der Kosten vom Rohertrag. Als letzteres zählen die Mieteinnahmen aus dem Objekt. Die Erträge werden zuerst für ein Kalenderjahr ermittelt und anschließend auf die Restnutzungsdauer der Immobilie umgelegt.

Im Hinterkopf ist bei diesem Verfahren zu behalten, dass es sich um eine Berechnung handelt, deren Faktoren variabel sind. Sprich: Die Mieteinnahmen können durch längerfristigen Leerstand in einem Jahr durchaus auch niedriger ausfallen.

Fazit: Immobilienwert wird von vielen Faktoren beeinflusst

Mit Hilfe der hier aufgeführten Marktbeeinflussungskriterien lässt sich erklären, weshalb gerade in den Städten und Ballungszentren seit einiger Zeit eine große Nachfrage herrscht. Hier werden oft Bausummen, durch den hohen Grundstückswert, von 500.000 Euro und mehr aufgerufen.

Günstigere Immobilien oder Baugrundstücke finden sich dann nur weiter außerhalb. Je besser ländliche Regionen allerdings strukturell an die Zentren angebunden sind, umso attraktiver wird auch hier wiederum die Lage. Dann steigen auch dort die Preise. Umgekehrt wird eine schlechte Infrastruktur, wie etwa fehlende Bandbreite beim Internet, zu einem Negativkriterium. Nicht nur für bestehende Unternehmen oder für eine Neuansiedlung von Firmen spielt die digitale Infrastruktur heute eine zentrale Rolle. Ist auch die Verkehrsanbindung schlecht, verlieren weiter an Attraktivität, auch für den Zuzug potentieller neuer Einwohner. Darüber hinaus wirken sich örtliche Faktoren, wie die Lage sowie die Ausstattung und Bausubstanz auf die Immobilienpreise aus.

Für Investoren und Händler ist eine genaue Wertermittlung essentiell, bevor ein Objekt in den Verkauf geht. Hierfür haben sich in den letzten Jahren einige Verfahren durchgesetzt. Es kann nicht schaden, diese bereits vorher zu kennen. Denn einige der Faktoren geben nähere Hinweise darauf, ob ein Preis gerechtfertigt ist. Zudem lässt sich aus den verschiedenen Kriterien besser herauslesen, wie sich der Wert einer Immobilie langfristig entwickeln wird.

07.02.2019

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