Die immer älter werdende Gesellschaft ist eine Tatsache, der sich Deutschland mit all seinen Folgen stellen muss. Schon jetzt landet die Bundesrepublik in einigen internationalen Rankings (Altersmedian) auf Platz zwei, direkt hinter Japan. Die Gemengelage aus steigender Lebenserwartung und niedrige Geburtenrate bleibt nicht ohne Folgen und viele Experten sehen in der gesamtgesellschaftlichen Alterung einen der Hauptgründe für den stetig größer werdenden Fachkräftemangel. Doch das hohe Durchschnittsalter wirkt sich auch darauf aus, wie wir wohnen. Eigentümer sollten sich jetzt schon auf die kommenden Konsequenzen für den Immobilienmarkt einstellen.
Boom setzt sich mancherorts langfristig fort
In den kommenden Jahrzehnten wird sich die demographische Struktur Deutschlands erheblich verändern. Das Statistische Bundesamt prognostiziert einen deutlichen Anstieg des Anteils älterer Menschen und einen Rückgang der jüngeren Bevölkerung. Dieser Wandel in der demographischen Struktur wird nicht nur Auswirkungen auf die Sozialsysteme und das Gesundheitswesen haben, sondern auch den Immobilienmarkt nachhaltig verändern. Die Leitzinserhöhungen der EZB scheinen der Rekordpreisjagd vorerst einen Dämpfer verpasst zu haben, aber auch langfristig ist in den kommenden Jahren mit einem Anstieg der Immobilienwerte zu rechnen – zumindest in urbanen Ballungsräumen. Dass die Preise sich in der Stadt und auf dem Land sehr unterschiedlich entwickeln, zeigt auch der aktuelle Wohnatlas 2023. Vor allem im Süden und dem Nordwesten Deutschlands ist bis zum Jahr 2035 mit ordentlichen Wertzuwächsen zu rechnen.
André Heid, Gründer und Geschäftsführer der Heid-Immobilienbewertung.de, rät allen, die in eine Immobilie als Wertanlage investieren wollen, zur gezielten Objektsuche und Vermietung. Das habe auch steuerliche Gründe: „Alles, was ich in eine vermietete Eigentumswohnung stecke, kann ich steuerlich absetzen. Dieser Vorteil fällt bei der Eigennutzung weg“.
Was beim Wertgutachten zählt
Um die Wert- und Preisentwicklungen der nächsten Jahre nachvollziehen zu können, müssen verschiedene externe Einflussfaktoren berücksichtigt werden. Die Auswirkungen der alternden Gesellschaft zeigen sich hierbei vor allem in einer drastischen Verschiebung im Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Mit der schrumpfenden jungen Bevölkerung wird sich die Nachfrage nach Wohnraum verringern. Dies kann, insbesondere in ländlichen Regionen und strukturschwachen Gebieten, zu einem Überangebot an Immobilien führen. Vorausschauend agierende Eigentümer kümmern sich daher jetzt schon um eine professionelle Immobilienbewertung, damit der richtige Zeitpunkt für den Verkauf abgepasst werden kann. „Die meisten Menschen lassen vielleicht ein- oder zweimal in ihrem Leben eine Immobilie bewerten. Da kann man nicht erwarten, dass sie sich ganz genau auskennen. Die Arbeit der Immobilienbewerter wird in der Öffentlichkeit aber weitgehend sehr geschätzt“, erklärt Heid im Forbes-Magazin.
Das Wertgutachten für eine Immobilie ist eine professionelle Bewertung, die von einem Sachverständigen oder einem Gutachter erstellt wird, um den Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Berücksichtigt werden unter anderem der Standort, Größe und Zustand der Immobilie, vergleichbare Objekte (beim Vergleichswertverfahren), sowie die Ausstattung, das Baujahr und gewisse rechtliche Aspekte. Zu letzteren zählen das beispielsweise das Erbbaurecht, aber auch Vorgaben zur Energieeffizienz. Die genauste und zugleich juristisch verwertbare Form des Wertgutachten ist das Verkehrswertgutachten. Kostenlose Schätzungen basieren hingegen meistens auf wenigen Kennzahlen.
„Altenrepublik“ Deutschland
Die hohe Geburtenrate der sog. Babyboomer-Generation stellt in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland eine absolute Ausnahme dar. Forscher sprechen in diesem Zusammenhang sogar von einem singulären Ereignis, welches nur unter den spezifischen Voraussetzungen des noch jungen Nachkriegsdeutschland bestehen konnte. Aus diesem Grund bilden die „Boomer“ heutzutage die mit Abstand größte Gruppe innerhalb der Senioren, ergänzt durch die letzten Vertreter der Kriegs- und Vorkriegsgeneration. Anteilig machen die 60-bis 100-Jährigen rund 30 Prozent der Gesamtbevölkerung aus. Zum direkten Vergleich: Die unter 18-Jährigen stellen gerade einmal 16,8 Prozent. Der Altersmedian entspricht (je nach Methodik) zwischen 44,8 und 47,8 Jahren, womit Deutschland im weltweiten Vergleich auf Platz zwei oder drei liegt.
Das Erbe der Boomer-Generation
Mit dem steigenden Anteil älterer Menschen wird sich die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und altersgerechten Wohnkonzepten erhöhen. Hier eröffnen sich neue Chancen für den Immobilienmarkt, aber auch Anpassungsbedarf bei bestehenden Wohnobjekten. Auf diese Entwicklung könnte nämlich eine zunehmende Umnutzung von Bestandsimmobilien folgen. Auffällig ist die hohe Bautätigkeit der älteren Generationen. Wurden in Westdeutschland 1978 noch fast 240.000 Wohnhäuser fertiggestellt, waren es 2012 nur noch etwa 82.500. Früher wurde vor allem in ländlichen Gebieten gebaut, die zum damaligen Zeitpunkt über eine gute infrastrukturelle Anbindung verfügten. Zudem brachen die Babyboomer als erste Generation mit dem Konzept des Mehrfamilienhauses. Stattdessen baute man vor allem Einfamilienhäuser für Kleinfamilien. Die Konsequenz ist, dass insbesondere in urbanen Gebieten ausreichend bezahlbarer Wohnraum fehlt, während auf dem Land bald schon ein Überschuss bestehen könnte. Dadurch wird sich der Strukturwandel regional ganz unterschiedlich manifestieren. In den großen deutschen Ballungszentren ist weder kurz- noch langfristig mit einer Abnahme der Nachfrage zu rechnen.
Nachhaltigkeit wird zunehmend wichtiger
Experten nutzen für die Immobilienbewertung mindestens eines von drei Verfahren. Für Wohnimmobilien greifen Gutachter meistens aus das Vergleichswertverfahren zurück. Bei diesem werden Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen, die sich in der näheren Umgebung der zu bewertenden Immobilie befinden und kürzlich verkauft wurden. Es kommt jedoch vor, dass kein aussagekräftiger Vergleich möglich ist. Dann bietet sich das Sachwertverfahren an, welches sich an den Baukosten unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren orientiert. Soll die Immobilie vermietet werden, eignet sich außerdem das Ertragswertverfahren. Grundsätzlich bezieht ein Sachverständiger bestimmte Merkmale wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Baujahr eines Objekts mit ein. Auch die Grundstücksgröße wird berücksichtigt.
Früher oft vernachlässigt, doch heute immer wichtiger, ist der Aspekt der Nachhaltigkeit. Ausschlaggebend ist hier vor allem die Energieklasse. „Nur 13 Prozent der Immobilien haben eine Energieklasse von A+, A oder B, ergab eine Umfrage aus dem Jahr 2021. Rund 75 Prozent aller Immobilien weisen eine Energieklasse von D oder niedriger auf“, merkt André Heid an. Der Immobilienexperte sieht hier dringenden Handlungsbedarf, wenn ein baldiger Wertverlust abgewendet werden soll. In Anbetracht des kommenden Heizungsgesetzes liebäugeln viele Eigenheimbesitzer mit dem Verkauf, doch bereits jetzt lohnt sich die Sanierung oft mehr, weil ausstehende Modernisierungsmaßnahmen den Kaufpreis massiv drücken können.
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